Promesse unilatérale de vente ou Compromis

Promesse

Compromis

Terminologie

Propriétaire : promettant

Acheteur : bénéficiaire

Propriétaire : vendeur

Acheteur : acquéreur

Obligations propriétaire

Interdiction de renoncer à la vente.

Maintenir le bien immobilier assuré.

Entretenir le bien immobilier.

Ne pas le mettre en location.

Cour de cassation du 15 mars 2023, n°21-20.399 : la renonciation du promettant avant levée d’option n’empêche pas la formation du contrat promis.

Interdiction de renoncer à la vente.

Maintenir le bien immobilier assuré.

Entretenir le bien immobilier.

Ne pas le mettre en location.

Obligations acquéreur

Lever l’option (versement du prix de vente et des frais d’acte + classiquement signature de l’acte authentique de vente).

Ou ne pas lever l’option (défaut de réalisation des conditions suspensives ou décision personnelle de ne plus acquérir).

Le Bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation comprise entre 5% et 10% du prix de vente (en totalité ou en deux temps) au Promettant (séquestrée en la comptabilité du Notaire) afin de prouver sa bonne foi et sa solvabilité.

Quid du devenir de ce versement ?

 ·Cette indemnité sera déduite du prix de vente / frais d’acte en cas de levée d’option.

 ·Cette indemnité sera restituée au Bénéficiaire en cas de non réalisation des conditions suspensives. 

· Cette indemnité sera versée au Promettant en cas de renonciation à acquérir hors délai de rétraction / réflexion et réalisation de toutes les conditions suspensives.

Accord de l’Acquéreur obligatoire afin de procéder audit versement. À défaut, décision de justice.

Juridiquement le compromis vaut vente. 

Par conséquent, hors délai de rétractation / réflexion et réalisation de toutes les conditions suspensives l’Acquéreur est tenu d’acquérir.

À défaut, le dépôt de garantie versé par l’Acquéreur, entre 5% et 10% du prix de vente servira totalement ou partiellement à régler au Vendeur des pénalités. 

Accord de l’Acquéreur obligatoire afin de procéder audit versement. À défaut, décision de justice.

Formalisme

Par acte authentique

(honoraires libres du Notaire) + enregistrement auprès de la recette des impôts (125,00 euros).

Authenticité obligatoire lorsque la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois.

Par acte sous seings privés (honoraires libres du Notaire) + enregistrement auprès de la recette des impôts (125,00 euros).

Le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès de la recette des impôts.

Avantage : moins onéreux.

Extinction – Date butoir

La date butoir a un effet couperet, de sorte qu’une fois le délai dépassé, le Promettant retrouve sa pleine et entière liberté de revendre le bien immobilier.

AVANTAGE MAJEUR.

La date butoir n’a pas un effet couperet.

En cas de litige, les parties restent liées par le compromis et le Vendeur ne retrouvera sa pleine et entière liberté que par accord amiable ou décision judiciaire.

INCONVÉNIENT MAJEUR.